Realty Income은 S&P 500 편입 Net Lease REIT 최대(시총 $57.8B)로, 15,450+ 자산 보유·월배당 660개월+ 무중단·110분기 연속 인상의 배당 귀족입니다.
P/AFFO 14.4x는 5년 평균 18x 대비 -20% 저평가(금리 디스카운트 상태).
12M 총수익 +13.5% (가격 +8.0% + 배당 5.5%) 기대. 금리 인하 시 REIT 전체 급반등 수혜.
ATR(14): $0.91 | R:R 1:2
| 항목 | 점수 | 만점 |
|---|---|---|
| 자산 품질 | 11.5 | /10 |
| 수익성/성장 | 10.0 | /10 |
| 배당 안정성 | 13.5 | /10 |
| 재무 건전성 | 8.0 | /10 |
| 밸류에이션 | 8.0 | /10 |
| 모멘텀 | 6.5 | /10 |
| 매크로 환경 | 5.0 | /10 |
| Moat | 4.5 | /10 |
| 리스크 | 3.0 | /10 |
| 카탈리스트 | 3.0 | /10 |
종합: 73/100
1969년 설립 "The Monthly Dividend Company" 상표. S&P 500·S&P 500 Dividend Aristocrats 편입.
NNN(Triple Net Lease) 구조: 세금·보험·유지보수 테넌트 부담 → Realty Income은 순수 임대료 수취.
15,450+ 자산 보유. 미국+유럽 7개국. Spirit Realty 2024년 인수 완료.
1. Net Lease REIT 1위 규모 → 자본비용 우위 인수
2. 660개월+ 월배당 무중단, 110분기 연속 인상 → 배당 신뢰 최상위
3. 15,450+ 자산, 상위10 테넌트 25% → 높은 분산
4. A- 신용등급 → 저금리 차입
5. NNN 구조 → 운영비 최소화
| 항목 | FY2024 | FY2025E | FY2026E |
|---|---|---|---|
| 매출 (B) | $4.4B | $4.7B | $5.0B |
| AFFO/주 | $4.10 | $4.20 | $4.30 |
| 배당/주 | $3.16 | $3.22 | $3.28 |
| 배당성향(AFFO) | 77% | 77% | 76% |
| 입실률 | 98.8% | 98.7% | 98.5% |
P/AFFO 14.4x = 5년 평균 18x 대비 -20% 디스카운트. 금리 정상화 시 16~18x 재평가 잠재력.
AFFO +3~4% 안정 성장 (동일자산 NOI +1.5~2.0% + 인수 기여).
배당성향 ~77% AFFO 건전. 무중단 660개월+는 REIT 중 최장 트랙레코드.
P/AFFO 14.4x: 5년 평균 18x 대비 -20% 저평가 (금리 디스카운트).
DCF (할인율 7.5%, AFFO $4.30): $67
상대 P/AFFO 16x 정상화: $68.80
시나리오: Bull $74 (Fed 인하) / Base $67 / Bear $55 (10Y 5%+)
배당 안정성 최상위이나, 금리 환경이 핵심 변수. 인하 시 급반등, 인상 시 추가 하락.
■ 분할매수: 1차 $62 (40%) / 2차 $59 (35%) / 3차 $55 (25%)
■ 손절: $55.00 (-11.3%) — 배당주 넓은 손절
■ 목표: 1차 $64.76 (3×ATR) / 2차 $67.00 (12M) / 3차 $74 (금리 인하)
■ 포트 비중: REIT 5~10%, 전체 3~5%